虞曉芬

　　住房問題既是民生問題也是發展問題，關系千家萬戶切身利益，關系人民安居樂業，關系經濟社會發展全局，關系社會和諧穩定。習近平總書記高度重視人民群眾住房問題，《習近平經濟文選》第一卷中多篇著作都對此作出深刻論述。比如，《做好城市工作的基本思路》指出：“要深化城鎮住房制度改革，以市場為主滿足城鎮居民多層次住房需求，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向。要繼續完善住房保障體系，實現公租房貨幣化，加快城鎮棚戶區和危房改造”；《服務實體經濟，防范金融風險》指出：“要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’這個定位，立足全局思維，加快進度，加大力度，體現政策深度”；《正確認識和把握我國發展重大理論和實踐問題》指出：“對一些房地產企業的風險要格外重視。各地要切實擔起責任、強化監管，守住不發生系統性風險的底線，保持房地產市場平穩健康發展”；等等。習近平總書記的重要論述，為我們推動住房發展提供了根本遵循。中國式現代化是人口規模巨大的現代化，解決好14億多人的住房問題是人類歷史上未曾遇到過的世界級難題。我們必須深入學習貫徹習近平總書記重要講話精神，堅持以人民為中心的發展思想，筑牢民生保障的根基，在努力實現全體人民住有所居目標的同時，激活內需增長動能，為高質量發展注入動力。

　　新時代的住房發展彰顯以人民為中心的發展思想

　　住有所居，是人民群眾對美好生活向往的重要內容。習近平總書記在《人民對美好生活的向往，就是我們的奮斗目標》中指出：“我們的人民熱愛生活，期盼有更好的教育、更穩定的工作、更滿意的收入、更可靠的社會保障、更高水平的醫療衛生服務、更舒適的居住條件、更優美的環境，期盼孩子們能成長得更好、工作得更好、生活得更好。人民對美好生活的向往，就是我們的奮斗目標”；在《增進民生福祉，提高人民生活品質》中指出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。這些重要論述表明，推動住房發展必須堅持以人民為中心的發展思想，努力讓人民住上更好的房子。

　　從馬克思主義視角看，住房是人的“生存資料”和“發展資料”。作為“生存資料”，住房為勞動者提供遮風避雨、恢復體力、延續勞動力再生產的必要條件，與食物、衣物等共同構成人類“第一需要”。同時，住房又是“發展資料”，其功能超越物理空間，延伸至對教育、醫療、社交、文化等發展條件的承載，關系到人自由而全面的發展。在社會主義現代化建設過程中，必須牢牢把握現代化的最終目標是實現人自由而全面的發展，在深化住房制度改革和加快構建房地產發展新模式過程中始終堅持以人民為中心的發展思想，更好滿足人民群眾的剛性需求和改善性需求，讓住房成為承載人民幸福的“港灣”。

　　回歸住房居住本質。習近平總書記在十八屆中共中央政治局第十次集體學習時強調“人民群眾對實現住有所居充滿期待，我們必須下更大決心、花更大氣力解決好住房發展中存在的各種問題”，在十八屆中央財經領導小組第十五次會議上強調“建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制，要充分考慮到房地產市場特點，緊緊把握‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位，深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排”。對此，我們應當深刻領會、精準把握。居住屬性是住房最核心的屬性，脫離居住屬性的房價猶如空中樓閣。回歸居住屬性，并非對住房經濟屬性的否定。只有建立在居住屬性基礎上的住房出租、買賣等活動才能實現合理經濟價值。回歸居住屬性也并非剝奪企業和居民投資住房的權利，而是要求完善差別化政策，支持住房合理消費，吸引更多耐心資本進入住房領域，堅決遏制利用住房謀取短期暴利、造成市場非理性波動的行為。回歸居住屬性、更好滿足人民群眾居住需求始終是住房發展的主軸，應當長期堅持。

　　保障質量安全。習近平總書記指出：“住房是群眾安身立命之所，質量安全至關重要。”這一重要論述充分體現了習近平總書記對民生福祉的深切關懷。我國住房發展從規模擴張向注重品質轉變，既是對堅持以人民為中心的發展思想的貫徹落實，也是對房地產市場供求關系發生重大變化的主動適應。經過幾十年大規模建設，我國居民住房基本需求已得到有效滿足，居民更加關注地段配套、建筑設計、施工質量等。今天，住房品質直接關系家庭生活質量和財富保值。保障房屋質量安全，讓每套住房的品質都能經得起時間檢驗，是對人民群眾需求變化的適應、對以人民為中心的發展思想的切實踐行，也是房地產企業高質量發展的核心競爭力。

　　優化宜居生態。習近平總書記指出：“城市建設必須把讓人民宜居安居放在首位，把最好的資源留給人民。”這一重要論述充分體現了對人民群眾在城市發展中主體地位的尊重。研究表明，完善的學校、醫院、商業、公園、交通等公共服務設施能顯著提升居民生活滿意度，也有助于住房資產保值。住房城鄉建設部辦公廳、民政部辦公廳2022年聯合印發的《關于開展完整社區建設試點工作的通知》提出，“打造一批安全健康、設施完善、管理有序的完整社區樣板”；住房城鄉建設部、國家發展改革委等部門2023年7月印發通知，決定在106個社區開展完整社區建設試點。以住房為核心，統籌布局各類公共資源，形成宜居生態圈，從建“好房子”向建“好小區”“好社區”“好城區”轉型，讓住房不再是孤立的建筑單元，而是串聯多元資源、人文關系、滿足多樣化生活需求的樞紐和載體，其背后的邏輯是更好滿足人民群眾對高品質生活的追求。

　　實現全體人民住有所居。習近平總書記強調：“共同富裕路上，一個也不能掉隊”“加快推進住房保障和供應體系建設，是滿足群眾基本住房需求、實現全體人民住有所居目標的重要任務，是促進社會公平正義、保證人民群眾共享改革發展成果的必然要求”。這充分彰顯了對每一個個體的關心和尊重，深刻體現了中國特色社會主義的本質要求和中國式現代化的重要特征。從“七普”數據看，2020年我國城鎮家庭戶人均住房達1.06間，這對于一個擁有9億多城鎮人口的大國，成績來之不易，但距離實現全體人民住有所居的目標仍有差距，尤其是大城市中新市民、青年人的住房困難問題仍舊突出。同時，提升鄉村建設水平也要求加強農村房屋質量安全管理，推進建立農房建設管理長效機制。新時代的住房發展不僅要關注人均戶均發展水平，更要關注結構性不平衡問題，通過發揮制度優勢，促進全體人民安居樂業。

　　新時代住房城鄉建設事業發展取得新成就

　　新時代以來，在黨中央領導下，各地區各部門牢固樹立以人民為中心的發展思想，真抓實干、開拓進取，推動我國住房發展取得歷史性成就。截至2023年底，我國城鎮人均住房建筑面積超過40平方米，較2010年增加10平方米以上；累計建設各類保障性和棚改安置住房6400多萬套，解決了1.5億多群眾住房困難。自2019年黨中央部署實施城市更新以來，全國已累計開工改造城鎮老舊小區近28萬個、惠及1.2億居民，加裝電梯超13萬部，人民群眾居住條件得到極大改善。2024年9月以來，以習近平同志為核心的黨中央果斷部署，加力推出一攬子增量政策，推動房地產市場向止跌回穩方向邁進。今年以來，隨著房地產市場政策優化調整，剛性和改善性住房需求逐步釋放，房地產市場延續回穩態勢。

　　同時必須清醒認識到，解決人民群眾住房問題是一項長期任務。從我國城鎮化發展進程看，從人民群眾對好房子的新期待看，我國住房發展已進入從大規模增量建設轉為存量提質和增量優化并重、從“有沒有”轉向“好不好”的新階段。當前，我國住房市場還存在發展不平衡不充分、保障性住房總體不足、住房品質難以滿足家庭全生命周期需求等問題，房地產市場還有很大發展潛力和空間，必須加快構建房地產發展新模式。這是適應我國房地產市場供求關系變化的新形勢、破解房地產發展難題和防范風險、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。

　　黨的二十屆三中全會《決定》提出“加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式”并作出部署。4月25日召開的中共中央政治局會議提出“加快構建房地產發展新模式，加大高品質住房供給，優化存量商品房收購政策，持續鞏固房地產市場穩定態勢”。貫徹落實黨中央決策部署，要適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化新形勢，扎實有力推進“好房子”建設，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，更好滿足人民群眾住房消費需求。

　　以新發展理念為引領，完善住房發展實踐路徑

　　構建房地產發展新模式，以人民為中心推動住房發展，必須以正確的理念為引領。為人民謀幸福、為民族謀復興，是新發展理念的“根”和“魂”。習近平總書記在《把握新發展階段，貫徹新發展理念，構建新發展格局》中指出：“只有堅持以人民為中心的發展思想，堅持發展為了人民、發展依靠人民、發展成果由人民共享，才會有正確的發展觀、現代化觀”；在上海主持召開部分省區市“十五五”時期經濟社會發展座談會時強調：“謀劃‘十五五’時期經濟社會發展，要不忘初心，把造福人民作為根本價值取向，堅持在發展中保障和改善民生，穩步推動共同富裕。”我們應自覺以新發展理念引領住房發展，完善住房發展實踐路徑，扎實有力推進“好房子”建設。

　　加快構建“好房子”建設的技術與制度支持體系。通過科技賦能、創新引領，無論是新房子還是老房子，都能變成“好房子”。為此，應圍繞“好房子”建設，集中攻關一批把老舊住房變成“好房子”的集成技術，如用于舊房改造加固的高性能聚合物砂漿技術、用于修復排水管道的非開挖修復技術以及廚衛一次成型技術、屋頂保溫層改造技術等。同時，集中攻克一批把新建住宅建成由表及里的“好房子”的關鍵新技術。比如，利用人工智能加強對房屋設計與性能模擬系統的研發，推動高性能建筑圍護結構節能技術、裝配式建筑精準建造工藝、模塊化集成建筑技術等的創新，推動纖維增強復合材料、防水保溫一體化新材料、輕質隔音材料等的產業化落地。推動科技創新離不開制度支持，要加快完善支持“好房子”改造與建設的規劃、用地、財稅、金融等政策制度，全面執行新修訂的《住宅項目規范》，及時更新施工規范和質量驗收規范等。

　　優化住房領域資源配置。住房問題一頭連著民生，一頭連著發展。當前，面對房地產市場供求關系的變化，要加快健全“人房地錢”要素聯動機制，引導各地以住房需求測算和存量房摸底為基礎，科學編制住房發展規劃和土地供應計劃，以需定供、以需定建、以建定錢。緊扣居民需求精準施策，促進市場與保障、租賃與購買、新增與存量市場協調發展。加快形成“職住交服”空間協同體系，進一步優化土地供給，緩解優質住宅用地供需矛盾，促進職住平衡。按照同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付的原則，推動新建住宅項目與配套設施建設。堅持居住空間優化、就業載體建設、公共服務配套共同發展，更大力度實施城市更新。此外，要著力促進住房和經濟社會協調發展，穩預期、穩需求、穩供給，發揮好住房在擴需求、惠民生、穩經濟中的作用。

　　推進綠色住房建設。綠色發展是高質量發展的底色。相關研究顯示，我國建筑與房屋建造碳排放占全國能源相關碳排放比例約四成。推進綠色住房建設，是增進人民福祉的重要舉措，也是實現“雙碳”目標任務的題中應有之義，要從規劃、設計、建造、運行等環節對傳統理念與運行體系進行更新調整。在規劃環節，優化住宅用地與公共建筑、交通出行、綠地系統等空間配置，將綠色低碳住宅建設、全過程綠色監管等內容納入相關規劃，建立健全政策支持體系，完善評價體系與認證機制等。在設計環節，嚴格執行新的節能設計規范，加強建筑信息模型等數字技術在綠色建筑設計中的應用，加大太陽能光伏、節能門窗、中水回用等低碳技術的使用，推進光伏建筑一體化試點等。在建造環節，發展預制裝配式混凝土結構、裝配式鋼結構等工業化體系，加快低碳水泥、環保涂料、可循環材料等綠色建材研發，推進施工廢棄物資源化利用，制定綠色施工管理標準等。在運行環節，推廣節能家電與智能家居系統，小區垃圾就地再處理技術，探索建立個人碳賬戶和社區能源管理平臺等。這些舉措能夠將綠色建筑技術、智慧社區管理等轉化為改善居住環境的效能。

　　完善住房民生保障與公平普惠機制。中國式現代化，民生為大。住房是民生之要，是中國式現代化在民生保障領域的基礎工程。要進一步完善住房保障和供應體系，通過多渠道滿足工薪群體剛性住房需求，通過市場化渠道滿足居民多樣化改善性住房需求，形成有效滿足居民需求的住房供應新格局。引導各地統籌資金渠道，加大保障性住房供給，公租房主要面向城鎮戶籍住房和收入“雙困”家庭，保障性租賃住房主要面向符合條件的新市民、青年人等群體，配售型保障性住房面向符合條件的住房困難未得到解決且收入不高的工薪群體等，以需定建、以需定購。積極引導社會力量運營長期租賃住房。進一步發揮住房公積金制度作用，穩步推進靈活就業人員參加住房公積金制度，加大支持繳存人租賃、購買、改造住房等合理消費的力度。進一步健全住房保障法律法規，明確職責，建立穩定支持住房保障的土地、財稅、金融等政策。

　　以開放的姿態吸收借鑒國際經驗。吸收借鑒其他國家推動住房發展的經驗做法，有利于推動我國住房穩步發展。比如，可吸收國際先進的住房建設理念與技術標準，如德國被動式住宅的節能設計、日本住宅空間精細化利用和SI住宅體系（S代表支撐體、I代表填充體）等，并與我國居民居住行為、建筑文化等有機融合。同時，積極參與聯合國人居署等多邊合作，深化與各國在綠色建筑、宜居社區、住房保障等領域的互學互鑒。以開放匯聚全球智慧，以互鑒推動創新發展，構筑起更安全、更宜居、更高品質的住房體系。

　　（作者為浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長）